Regularização de Imóveis: Como Regularizar Seu Imóvel e Evitar Surpresas

Documentação atrasada, construção sem habite-se e usufruto esquecido: o que parece burocracia pode inviabilizar seu negócio.

Imagine a cena: você encontra um comprador, negocia um bom preço, e tudo parece certo. Na hora de passar as escrituras, descobre que a casa de 235m² em que você mora há anos não existe para o cartório. Ou que a matrícula ainda está em nome de um familiar falecido porque o inventário nunca foi registrado. Isso acontece muito mais do que se imagina. E o pior: geralmente é descoberto na hora errada.

Se você está pensando em vender, financiar ou simplesmente quer ter certeza de que seu patrimônio está em ordem, antes de qualquer passo, é preciso olhar para dentro da documentação. E é sobre isso que vou falar hoje.

1. O Básico sobre a Regularização de Imóveis: A Matrícula do Imóvel

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Tudo o que acontece com ele - compra, venda, usufruto, penhora e construção - precisa estar registrado ali.

O que costuma estar errado ou faltando?

• Falecimentos não registrados: Se o antigo proprietário morreu e o inventário não foi levado ao cartório, a matrícula ainda está no nome de quem já faleceu. Isso trava qualquer venda.

• Usufruto não resolvido: O imóvel tem usufruto vitalício? Isso precisa estar claro, e a venda depende da renúncia do usufrutuário ou de acordo com o comprador.

• Ônus e dívidas: Penhoras, hipotecas ou indisponibilidades também aparecem aqui.

  
  

Um diagnóstico técnico começa com uma matrícula atualizada. Sem ela, você está vendendo no escuro.

2. A Casa que Existe, mas Não Existe: A Importância do Habite-se

Você paga IPTU, a casa está lá, bonita e habitável. Mas para a lei, se não houver Habite-se, a construção é irregular. Isso significa que:

• ❌ Não pode ser financiada: Nenhum banco aprova crédito para um imóvel sem habite-se.

• ❌ Não pode ser averbada: A área construída não entra na matrícula, então o imóvel vale menos.

• ❌ Gera riscos futuros: Pode haver multas, embargos ou dificuldades para regularizar depois.

  
  

Regularizar a construção exige projeto, responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e aprovação na prefeitura. É um processo, mas é o que garante o valor real do seu imóvel.

3. O Tamanho do Investimento: Para Você se Preparar

Ser transparente é o tom do BlogHab, então vamos aos números aproximados, baseados na realidade de Porto Alegre para um imóvel de porte médio:

• Engenheiro/Arquiteto (projeto + Habite-se): de R$ 5.000 a R$ 8.000.

• ISS e taxas da Prefeitura: de R$ 3.000 a R$ 5.000.

• INSS da obra (se a construção for recente): de R$ 8.000 a R$ 15.000.

• Averbação no Cartório: de R$ 2.000 a R$ 4.000.

• ART/RRT: de R$ 200 a R$ 400 cada.

  
  

Total estimado: O investimento para deixar tudo 100% regular pode ficar entre R$ 12.000 e R$ 25.000. Parece muito? Talvez. Mas um imóvel irregular vale menos e pode simplesmente não ser vendido.

4. E na Hora da Venda, Quem Paga o Quê?

É importante separar o custo da regularização (de responsabilidade do proprietário, que é quem coloca o imóvel em ordem) dos custos da venda (que ficam com o comprador):

• ITBI (3%): pago pelo comprador.

• Escritura e Registro: também pagos pelo comprador, na faixa de R$ 3.000 a R$ 5.000.

  
  

Ou seja, um imóvel regularizado é mais atraente e não assusta o comprador com custos ocultos.

5. A Importância de um Diagnóstico Completo

Antes de vender, é fundamental conhecer a real situação do seu imóvel. A regularização de imóveis não é um bicho de sete cabeças, mas exige método, paciência e conhecimento técnico. O primeiro passo é o mais simples: fazer um diagnóstico completo.

Com a matrícula em mãos e os dados da prefeitura, é possível saber exatamente:

• O que está regular.

• O que está pendente.

• Quanto vai custar para resolver.

• Se o imóvel está pronto para vender ou financiar.

  
  

Se você quer evitar surpresas desagradáveis e garantir que seu patrimônio vale o que realmente deveria valer, comece por aqui. O resto a gente resolve junto.

Anelise Vieira

CRECI 34.743 | CNAI 05.715

📍 Porto Alegre

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