Cuidado: vender um imóvel ainda financiado pode ser ilegal se você não fizer isso antes…

Anelise Vieira
24 de jul. de 2025
3 min de leitura

Você sabia que vender um imóvel que ainda está financiado sem seguir os procedimentos corretos pode ser considerado ilegal?

mulher meia idade preocupada com as mãos na cabeça, criada por IA copilot

E que essa venda pode ser cancelada judicialmente e gerar prejuízos para todas as partes?

Pois é. Isso não é exagero, é o que a Lei nº 9.514/97 determina, e é o que pouca gente explica com clareza.

Se você é proprietário de um imóvel financiado ou está pensando em comprar um imóvel com financiamento ativo, continue lendo.Aqui eu explico o que a lei exige, como funciona a operação do jeito certo e como evitar as armadilhas mais comuns.

O mito da “transferência de financiamento”

Algumas pessoas acreditam que podem simplesmente “passar o financiamento” para outra pessoa, como se fosse um carro.Isso não é permitido. O financiamento é um contrato pessoal entre o banco e quem fez a compra original.

O que a lei prevê e o único jeito correto de fazer, é assim:

Como a venda legal de um imóvel financiado realmente funciona

📌 Situação real:

A vendedora ainda deve R$ 80 mil para a Caixa
O imóvel vale R$ 180 mil
O comprador vai financiar R$ 160 mil com a mesma Caixa

Passo a passo seguro:

O comprador é aprovado no financiamento novo
O banco usa esse dinheiro para quitar a dívida da vendedora
O restante do valor (R$ 80 mil) é pago à vendedora
O imóvel é registrado no nome do comprador com novo contrato

O que diz a Lei 9.514/97 sobre isso?

Essa lei regula o sistema de alienação fiduciária, que é quando o banco fica como dono provisório do imóvel até o pagamento total da dívida.

Art. 22 – “A propriedade resolúvel do imóvel é transferida ao credor fiduciário até que seja integralmente paga a dívida.”

Ou seja: Enquanto a dívida não é quitada, o imóvel é do banco

E qualquer venda sem a quitação ou autorização formal não tem valor legal

Riscos de uma venda irregular (sem orientação):

A matrícula do imóvel continua no nome do banco
O comprador não consegue registrar a escritura
O financiamento antigo continua no nome da vendedora
Qualquer problema futuro (inadimplência, falecimento, separação) vira um caos jurídico

E os contratos? Como proteger vendedor e comprador?

Um bom contrato é o que separa uma venda segura de um problema futuro.

O correto é fazer um contrato particular com cláusula suspensiva, que diz que a venda só será efetivada após a aprovação do financiamento e o registro do imóvel.

Esse contrato pode prever:

Prazo para liberação do financiamento
Valor da entrada (se houver)
Cláusulas de cancelamento por reprovação
Prazo para desocupação do imóvel
Direito de imissão na posse (se o antigo morador não sair)

E a comissão do corretor? Quando é paga?

A comissão pode ser paga:

Pela vendedora (como de costume)
Após a assinatura do contrato particular
Ou após a liberação do financiamento (com previsão no contrato)

O mais importante é que o corretor esteja envolvido do início ao fim, especialmente se for uma compra assistida.

Por que você precisa de orientação técnica nesse tipo de venda?

Porque é muito fácil cometer erros graves:

Vender sem entender a matrícula do imóvel
Aceitar “transferência verbal” de financiamento
Assinar contrato sem cláusulas de proteção
Assumir imóvel ainda em nome da Caixa e sem registro

Como corretora de imóveis e avaliadora habilitada (CRECI 34743 | CNAI 05715), meu papel é garantir que tudo seja feito dentro da lei, com segurança para ambas as partes, e sem surpresas depois da venda.

Resumo rápido

Situação	Correto ou incorreto?
Passar o financiamento “de boca” para outra pessoa	❌ Ilegal e arriscado
Quitar a dívida com o novo financiamento do comprador	✅ Permitido e seguro
Vender com contrato antes da aprovação do banco	✅ Com cláusula suspensiva
Deixar o imóvel ocupado sem previsão de desocupação	❌ Erro comum e perigoso
Registrar o imóvel antes da quitação	❌ Não é possível pela Lei 9.514/97