Financiamento Imobiliário: Como Funciona e o que o Banco Analisa Antes de Aprovar

Você encontrou o imóvel ideal e agora quer financiar?Antes de tudo, é importante entender como o financiamento realmente funciona, o que os bancos avaliam e quais são as regras para aprovação.

Aqui em Porto Alegre, recebo muitos clientes com dúvidas parecidas. Por isso, reuni neste post tudo o que você precisa saber antes de dar entrada no seu financiamento imobiliário, com explicações simples e diretas, como deve ser.

O que é financiamento imobiliário?

É quando você compra um imóvel e paga uma parte do valor à vista (entrada) e o restante em parcelas, com juros, por meio de um banco ou instituição financeira.

O imóvel fica como garantia (alienação fiduciária) até a quitação total.

O que o banco analisa antes de aprovar o financiamento?

1. Renda do comprador (comprovação formal ou informal)

2. Score de crédito

3. Comprometimento da renda: geralmente até 30% da renda bruta pode ser usada para a parcela

4. Histórico financeiro

5. Situação do imóvel (localização, valor de mercado, regularidade)

6. Documentos do vendedor e do comprador

Etapas principais do financiamento:

1. Simulação

   • Você informa o valor do imóvel e sua renda

   • O banco calcula entrada, parcelas e prazos possíveis

2. Análise de crédito

   • Envio de documentos para o banco

   • Prazo médio: 2 a 5 dias úteis

3. Vistoria do engenheiro

   • Avaliação do imóvel para ver se está dentro do valor de mercado e se pode ser financiado

   • Prazo: 5 a 10 dias úteis

4. Contrato de financiamento

   • Após aprovação, o banco emite o contrato

   • O contrato precisa ser assinado no cartório e registrado

5. Registro e liberação do valor

   • Depois do registro, o banco paga o vendedor e o imóvel passa para o seu nome

Qual a diferença entre imóvel novo e usado no financiamento?

Critério	Imóvel novo	Imóvel usado
Avaliação do engenheiro	Mais flexível	Mais rígida
Estado de conservação	Exigido estar em boas condições	Exigido estar em excelentes condições
Documentação	Geralmente mais simples	Pode haver mais etapas
Tempo para liberação	Mais rápido em lançamentos com convênio	Pode levar mais dias
Aceitação do FGTS	Aceito nos dois, com regras diferentes

Prazo de pagamento e entrada mínima

• Prazo: até 35 anos para pagar

• Entrada: geralmente 20% do valor do imóvel, mas pode ser menos com subsídios ou uso do FGTS

Principais documentos exigidos

• RG, CPF, comprovante de residência

• Comprovantes de renda (holerite, extrato bancário ou declaração MEI)

• IR (se declarar)

• Certidão de estado civil

• Extrato do FGTS (se for usar)

Do imóvel:

• Matrícula atualizada

• Certidão negativa de ônus

• IPTU e habite-se

Dica prática: o banco não financia qualquer imóvel!

O imóvel precisa:

• Estar com matrícula em dia

• Não ter pendências judiciais

• Ter valor de mercado compatível com o valor declarado

• Ser regular (nada de puxadinhos ou imóveis com áreas não averbadas)

Atenção: o banco só financia o valor que estiver dentro do mercado

Muita gente acha que o banco aprova qualquer valor, mas não é bem assim. O imóvel passa por vistoria de um engenheiro credenciado, que avalia:

• O estado físico da construção

• A localização e estrutura

• E, principalmente, se o valor está compatível com os preços de mercado

Se estiver acima, o banco reduz o valor financiado, e o comprador precisa aumentar a entrada, o que pode inviabilizar a venda.

💡 Por isso, fazer uma avaliação mercadológica antes de anunciar o imóvel ajuda a evitar surpresas.

Assim, você anuncia com segurança e aumenta as chances de aprovação no financiamento.

Regra atual da idade para financiamento imobiliário (inclusive pela Caixa)

🕒 Idade + Prazo = no máximo 80 anos e 6 meses

Isso significa que:

Idade do comprador no momento da assinatura + prazo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.

Exemplos práticos:

• Uma pessoa com 60 anos só pode financiar em até 20 anos e 6 meses

• Com 50 anos, o prazo máximo será 30 anos e 6 meses

• Com 75 anos, o prazo máximo será 5 anos e 6 meses

• Quem tem 80 anos ou mais já não consegue financiamento em nome próprio

  
  

E se o financiamento for feito com um filho ou cônjuge mais novo?

Sim, isso é permitido e muito comum. Nesses casos:

• O banco analisa a idade da pessoa mais nova que estiver compondo a renda (desde que esteja formalmente no contrato)

• Essa pessoa será co-proprietária e co-responsável no financiamento

  
  

  📌 Dica: Se o idoso for dependente no imposto de renda do filho ou se já morarem juntos, a composição da renda costuma ser mais aceita pelos bancos.

⚠️ Importante:

• Mesmo que a pessoa idosa tenha boa renda, a limitação de idade é inflexível

• O banco pode exigir seguro de vida e outros ajustes no contrato quando o comprador tem mais idade

Compra assistida com financiamento: você não precisa fazer tudo sozinho

Como corretora e avaliadora, eu acompanho todo o processo:

• Faço simulação realista com vários bancos

• Organizo sua documentação

• Confiro a matrícula do imóvel

• Preparo contrato com cláusulas seguras

• Acompanho até a entrega das chaves

  
  

📲 Se quiser ajuda ou simulação agora mesmo: Me chame no WhatsApp